险企与土地资金财产商混战养老土地资金财产,

日期:2019-11-20编辑作者:健康饮食

合众人寿则推出了“保险 实物对接”的模式。根据合众相关负责人的介绍,目前合众实物养老保障计划分为“乐享”、“颐享”、“世家”三款产品,其中“乐享”可在社区住十年,“颐享”可在社区终生居住,而“世家”则是为满足客户在55-70岁时入住养老社区养发的一款趸缴型养老保障计划。每款产品入住门槛不等,购买相关产品所缴的保费随入住时长各异。

另外,这类养老社区入住门槛也相对的偏高。泰康人寿只有购买200万元以上的保险产品方能获得入住的资格,合众人寿则是30万元以上。

全国老龄工作委员会办公室研究院秘书长张磊告诉记者,一方面各机构纷纷涌入养老地产势必会形成抢食养老高端客户的态势;另一方面,中国的高端客户人群有限,并非所有高端人群都会住进养老社区,即使短期有大批客户入住,但长期来看,入住率、目标客户数量依然会遇到瓶颈。

目前从全国来看,泰康人寿已经推出了养老社区模型,收费标准为最低为200万元。此次合众人寿开始运营的“保险 实物”养老计划在全国尚属首例,其收费标准如何呢?

在我国,根据《合同法》第214条规定,“租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。”为了规避这种现象,获合众人寿“优年社区”70年入住权的客户需每满20年与合众人寿签定一次租住手续。

张磊告诉记者,从传统观念上来说,不少老人不愿意在偏远的郊区颐养天年;子孙满堂带来的情感需求是养老社区所无法提供的。将老人送进养老社区,老人会感觉是“子女不要自己了”,这也是为什么现在市中心的养老院爆满排队,而郊区养老院却入住率不足50%、面临亏损的原因。

王经理表示,目前正在出售的养老社区项目销售也比较火爆,若往后推推,可选择户型的范围便会越来越小。

事实上,合众人寿董事长戴皓此前在接受媒体采访时就已经表示,大量持有养老房产“确实会给公司带来一定资金压力”,并建议养老房产实行“租售”结合模式,养老社区“可转租”房的出现或可看成其在现有监管下采取的创新之举。

今年4月份以来,生命人寿、前海人寿先后在深圳高价拿地,泰康人寿目前也已完成北上广三大一线城市的总体布局。根据泰康人寿的投资计划,未来泰康拟将占自己公司总资产10%-20%的部分投入到养老社区之中。此外,合众人寿、太平人寿也在纷纷在二三线城市大肆扩张。

据《证券日报》记者了解,目前入住多数险企养老社区的前提条件是购买一款相应的保险作为“挂钩产品”,取得入住资格。比如泰康人寿,入住社区的资格是投保泰康推出的挂钩产品——“幸福有约终身养老计划”。该产品由泰康人寿的“乐享新生活养老年金保险”和泰康之家的“入住养老社区确认函”共同组成,其中“乐享新生活”作为一款养老年金产品,缴费起点为200万元,也有300万元的相关产品,分为趸缴和期缴两种方式。

“传统的出租面临着诸多不确定性,如何时住进、何时离开,尤其对于终身入住这种模式而言,这种不确定性又容易引起没房住和住不到房两种情况。对于试水大规模开发高端养老社区的企业而言,必须考虑避免房屋闲置。采用‘可转租’方式,对于企业而言将房屋出租权转让给投保人,企业可以通过趸交保费及服务费获得收益,将险企投资房地产的回报周期缩短,从而降低企业风险。”

记者发现该险企养老社区的缴费模式类似泰康人寿,泰康人寿需缴纳200万元保费作为入住门槛。而根据上述险企销售人员的介绍,目前与养老社区对接的产品起价不等,投保人至少需要一次或多次缴纳不少于400万元的保费,才可以在达到法定退休年龄时获得不限时入住养老社区的资格。产品到期后按年返还养老金直至身故。同时,如果入住的投保人低于养老社区的实际容纳量,投保人已经达到退休年龄的直系亲属可以优先入住。

作为地产商,在武汉涉足养老社区较早的要数武汉侨亚置业集团有限公司。该公司前期项目侨亚·颐乐园在2004年就已经开工,与合众人寿养老社区都位于武汉蔡甸区,该项目占地170亩,总建筑面积30多万平方米,分为养老区和度假休闲区。记者拿到资料显示,侨亚孝庄·颐乐园拥有按三星级酒店标准精装修的800余套单人间、双人间、套间可供选择,园区内规划有门球场、网球场等设施。该项目已售罄。

据合众人寿的理财规划师介绍,购买合众人寿“乐享”30万元的产品,合众人寿会根据与客户所缴纳的保费对应的保额返现。返现比例为第一年返对应保额的10%,第二年为20%,从第三年开始直到70周岁,每年返保额的30%。

和上述险企以及泰康人寿相比,合众人寿养老社区的入住资格则显得较为灵活。合众方面人士介绍,老人可通过两种方式入住合众优年养老社区。一是即期客户入住,医疗保障金5万元起步,每床或每套起步租金800元,服务费1200元/人起步,两人一同入住则1000元/人起步。每人伙食包月900元。换言之,每人除一次性缴纳5万元后,每月至少还需缴纳2700元。二是通过购买保险入住,目前主要有两种产品。其中一款,每年交3万元,十年期,70岁后可以入住10年;另一款产品,每年交5万元左右,交10年,70岁后可以住终身。

从房屋归属来看,险企养老社区都是租用模式,而与险企不同,部分房地产商推出了可出售的养老公寓

10月末,合众人寿位于武汉市蔡甸的养老社区“合众优年社区”开始对外入住。据介绍,该社区共计2400亩,分3期工程,目前已经完成一期工程,约建楼33栋。“一期大概能容纳4000多名老人,整个建好以后预计能容纳30000名老人。”据优年社区一位工作人员介绍。

张磊表示,各险企投资养老地产的一个核心目的是高端客户的再次开发,因为保险公司积累了一批高端客户,所以做养老地产有天然优势。

该负责人表示,按照租用养老公寓,必须先缴16万元的入住押金,房型30平方米一厨一卫一阳台,每月大概1300元,伙食费600-700元,服务费最低600元,并且以返还押金方式每月补助部分费用。按此一般标准计算,一个月大概2500-2600元,房屋比合众人寿50平方米的户型小20平方米,价格比合众人寿最低标准每月便宜300元。

据该客服介绍,贵族世家针对25-50周岁的客户,只要趸交70万元以上保费,就可获得与所交保费相匹配的房屋(包括一室一厅、两室一厅、三室一厅),入住老人需年满55周岁以上,可自住也可转租。

《证券日报》记者近日获悉,某险企4月24日将发售一款养老社区挂钩产品,初步规定客户购买该挂钩产品之后总缴保费达400万元以上的,可获得该险企养老社区不限时居住资格。

若两家公司的养老社区产品价格相比较,按照户型大小与价格来看,最低每月消费额度相差并不大,处胶着状态。

例如,入住合众人寿养老社区之前,社区会根据老人健康情况进行评级,然后安排入住区域。据介绍,评级分0-4级,0-1级选择居住在独立区,2-4级则需住在综合护理区,根据评级不同收取每月2200-3200元的综合服务费,另外还需每月支付1800-4000元的租金(具体金额视居住情况而定)。

尽管目前美国经营已成熟的养老社区的入住率能达到95%以上,但中国的养老社区毕竟仍处于起步阶段,高端养老社区的投资回报率和入住率并没有相关的经验可以借鉴。保险公司如此大手笔的投资,还必须面对土地、建筑、运营等成本的挑战。一旦没有足够的高端客户来支撑,保险公司将面临保费收不上来,却还要维持养老社区运营开支的尴尬局面。

产品费用不同

相比于此前险企频频拿地而言,合众人寿、泰康人寿推出的保单与养老社区结合的模式属于险企与地产结合的初步尝试。

每年仅能住1个月

与险企不同的是,部分房地产商推出了可出售的养老公寓。也就是消费者可以将房屋产权买断,不用再缴房屋租金,并且有专门养老服务团队负责老人起居生活,老人按照自理程度缴相应服务费即可。

不过,上述业内人士同时也指出,在当前严格的房控政策下,也要警惕一些人将“可转租”房作为另类投资工具。“随着我国老龄化社会的加剧,未来养老资源会比较紧张。‘可转租’这种方式的租金是由投保人和租户自行商定的,所以这种方式也可能会取代之前的房地产投资,变成一些人的投资工具。”

尽管如此,险企并没有停止投资养老地产的脚步,据记者统计,截至2013年年末共有超过10家险企涉足养老地产,超过24家险企涉足投资性房地产,超过85家地产商参与了养老地产投资。

资料显示,目前侨亚可出售养老公寓有两种土地规划性质,分别是40年和70年产权,并且一期项目和二期项目都已经售罄。记者昨日致电侨亚养老社区售楼处,该售楼处相关人员表示,除一、二期外,目前仍有可出售养老社区产品。

合众人寿相关负责人向时代周报的记者表示,推出“可转租房”是基于客户的多样化以及市场实际情况作出的尝试。

需高端客户来支撑

产品模式各异

“未来更多险企进军养老地产以后,如何运营、如何处理社区与保险的关系,这些尚需进一步的探讨。如果大家发展模式一样,这对于解决养老资源缺乏现状作用不大。因为按照已有的社区模式来看,这种产品并不能为大部分人所享。”

预售该款产品的销售人员告诉记者,“这款产品已经开始在全国各地路演,目前已经有800多名客户预订了该挂钩产品,预订之后可在全国16个省市自由选择入住。”

侨亚置业负责养老公寓销售负责人则告诉记者,目前该公司既租用养老社区,又有可出售产权型养老社区,价格不等。

“这种产品既能获得巨额的养老金,又能提供直接入住社区的权利。”不过,对于所购买产品产生的收益是否能够负担在养老社区的费用,该理财规划师则表示“不能保证。”“需要根据实际入住的情况来看,包括身体健康状况、入住时间等。”

记者了解,上述险企将要推出的这款养老社区挂钩产品,达到一定的保费额度之后才有资格入住养老社区。比如,客户所交总保费到达100万元,只能保证5年内每年可入住1个月;总保费200万元以上的,保证10年内每年可入住1个月;总缴保费达400万元以上的,可获得该险企养老社区不限时居住权。此外,要想享受养老社区服务的最低缴费标准大约是每年缴保费5万元、累计10年期缴50万元。

至于侨亚置业推出的可出售养老社区产品,侨亚销售部门相关负责人王经理表示,目前装修过的养老社区,每平方米8000-8900元,属于小产权房屋,有产权证和土地使用权证,老人入住之后,最低护理服务费用大概600元,半自理的话估计在1000-2000元,户型有34平方米和43平方米两种,43平方米设有阳台。记者计算,以每平米最低8000元计算,34平方米户型大概272000元左右,低于合众一室一卫一厅一厨所缴的押金额。

据了解,与养老社区挂钩的保险产品一般只具有生存保险金、养老年金或者身故保险金等。

从全国来看,目前绝大多数的老人是根本住不起这些养老社区的,中国的老人不同于美国的老人,中国的多数老人并没有独立的资产,一大部分老人将多年的积蓄拿出来给子女买房了,根本没有钱去住高端养老社区。

合众人寿收费表显示,若以年龄限制在55岁-70岁之间的活跃型住户来看,有三种户型可以选择,第一种即一室一厅一厨一卫型,入住门槛36万元,月租金1050元,每月服务费500元,也就是缴清押金之后,不算伙食等费用每月大概1550元;另外,还有两室一厅一厨一卫户型与三室一厅一卫,其中三室一厅一卫入住门槛75万元,月租金2040元,服务费大概900元。

“客户有两种转租方式,一种是办理完交房手续后,客户自行转租,另一种由客户委托社区转租,由社区收取一定委托费用。”

记者统计,截至2013年年末共有超过10家险企涉足养老地产,超过24家险企涉足投资性房地产,超过85家地产商参与了养老地产的投资。

从养老产品形态来看,各个养老主体也采取了不同策略,比如有的采取“保险产品 实物养老”挂钩的计划,有的则采取出租养老公寓的方式,有的则直接采取售卖养老公寓的方式。

与传统的人身保险相比,与养老社区挂钩的“保单+实物”模式更加突出了养老社区入住权,其具体是指客户购买某一类的保险产品,在取得投资收益的同时享有入住养老社区的资格。

在泰康人寿公布的几位购买了相关保险产品的客户中,投保人主要来自投资界、艺术界、学术界和商界。但工薪阶层投保的案例并不多见,高保费门槛将绝大多数工薪阶层挡在了养老社区的门外。

从房屋归属来看,无论是险企还是酒店,都是租用模式,最长期限为租用至承租人生命终结。有业内人士表示,只租不售且与养老社区挂钩可以得到政策补贴,比如在国内开发老年公寓项目的地产公司,可以从政府得到老人养老金的50%。

12月9日,记者从合众人寿客服处了解,与“合众优年社区”挂钩保险产品主要有三款“合众颐享优年生活实物养老保障计划”(下称“颐享”)、“合众乐享优年生活实物养老保障计划”(下称“乐享”)与“合众贵族世家”。

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合众人寿营销员部门负责人表示,目前合众人寿有两种方式可以入住养老社区,一种是不买相关产品直接缴足押金;另外一种则是购买挂钩保险产品取得入住权。

目前,虽然已有多家险企备战养老地产,不过,民营企业步调相对较快,如泰康人寿、合众人寿。据了解,目前两家都在力推其与养老社区挂钩的保险产品,合众人寿位于武汉蔡甸的“合众优年社区”部分区域已可以入住,而泰康人寿位于北京昌平的养老社区也推出样板房供客户参观。

但交了400万元不代表就不需要交纳其他费用。根据合同条款,购买保险只是取得了入住养老社区的资格,相当于免除了未来入住的房屋租金,而物业费、卫生费、水电费、护理费等仍需要入住后再进行缴纳。

此外,合众人寿还推出了最低5万元押金的独立生活区,按照护理需求与可自理程度,收费标准不一,比如按照最低标准的50平方米一居室计算,入住门槛为5万元,每套月租金1600元,服务费每人一个月1200-3200元不等,该户型除了伙食费用,一个月最低大概2800元左右。

新一轮城镇化以及险资投资渠道的松动,让险企投资养老地产的热情激增。据保监会保险资金运用监管部市场处处长贾飙称,截至到10月末,已经有8家保险机构投资养老地产的总计划投资额达150亿元。

泰康人寿董事长陈东升此前也表示,将在湖北投资至少50亿元兴建养老社区。泰康养老社区的一位销售负责人也告诉记者,未来一两年该公司便会在武汉布局养老社区。

按照《保险资金投资不动产暂行办法》第十三条规定,险企“不得利用投资养老和自用性不动产的名义,以商业房地产的方式,开发和销售住宅。”因此,保险公司所开发养老地产只能通过出租而不能通过出售方式。

多养老主体进驻武汉

趸交70万元可获“可转租房”

除合众人寿之外,在2011年下半年,新华保险开始在武汉建设高端健康管理中心。据记者了解,目前该健康管理中心现已正式开业投入运营,为湖北的消费者和新华客户提供健康检查、医疗服务及养老看护等服务。

保单收益难抵社区费用

此外,侨亚二期项目中华孝庄用地面积100亩,其主力户型一居室37-71平方米,二居室63平方米,目前都已经售罄。侨亚养老公寓的火爆销售或许可以从侧面反映出合众人寿投资于养老社区的原因。

另外,由于养老社区占地面积较大,为了降低拿地的成本,一般选址在距离市中心较远的郊区,如合众人寿蔡甸养老社区、泰康人寿昌平养老社区。因此,对园区内的生活服务配套设施要求很高,如医院、银行、超市等等。因而养老社区投资成本很高,这就导致养老社区入住的价格不菲。

在武汉布局养老地产的不仅仅是险企,部分地产商也参与到养老地产市场的争夺中。万科相关负责人此前表示,万科在武汉的养老地产项目刚起步,位于东湖高新区的花山养老住宅项目目前尚处于调研规划阶段。

中央财经大学保险学院教授郝演苏认为,在保单与实物对接这种模式当中,该保险产品与在银行卖的保险公司的理财产品类似。“比如某保险公司,它200万的保单实际上就类似一种理财产品,准确地讲,是具有保险保障功能的理财产品。如果你入住,这种保险保障的理财产品仍然存在;如果你不住,可以获得固定收益。”

早在2010年4月,武汉市蔡甸区政府便与合众人寿签订了合众人寿健康社区项目,该项目总投资100亿元,是集健康养生、养老服务、临床医疗、学术科研、医学教育为一体的健康产业服务基地。此次发布会期间,合众人寿相关负责人表示,目前合众养老社区项目一期用地为712亩,规划总投资约为30亿元。其中启动区占地245亩,建筑面积17万平方米,配套面积占总面积的40%,总投资10亿元。一期启动区有2005套房,可提供4000张床位,已经投入运营。

购买颐享和乐享产品,客户可以在年满70周岁以后入住养老社区,其中乐享只享有10年入住权,而颐享则终身享受。而“贵族世家”入住模式相对特别。“贵族世家需趸交至少70万元保费,客户可享受70年左右的入住权,并享有转租的权利。”

《证券日报》记者了解到,目前,保险业在武汉的养老地产市场处于两种竞争格局中:一方面险企间抢夺高端养老客户形成竞争关系;另一方面,部分地产商也在觊觎武汉养老地产这块“蛋糕”,险企与地产商的竞争在所难免。

根据监管的规定,险企所开发养老房“只能出租不能出售”,但由于养老社区开发成本高、投资回报周期长等,合众人寿养老社区在实际运营中推出“可转租房”这种方式。但也有业内人士质疑,这种方式虽然可看成降低险企投资风险的途径,应当注意可能演变成另类房地产投资的工具。

记者查阅资料发现,侨亚置业集团有限公司就推出了可出售养老公寓。已经售罄侨亚中华孝庄项目在售户型面积为37-77平方米小户型精装公寓,此前出售标价为5000元/平方米。记者致电相关售楼方确认时,该售楼方表示,该楼盘标记为出售“公寓”,并非出租,确为出售。

对于合众人寿推出的“可转租”的模式,一业类人士指出其相比于传统出租模式已有很大突破。

除保险公司推出养老社区挂钩产品之外,部分酒店企业也推出了养老社区产品。某酒店养老社区就规定,一次性缴清85万元押金,作为每年的租房费用,逐年扣除,直至用尽,若中途退房,可退还押金。

不过,记者从“合众优年社区”生活顾问处进一步了解到,这种房子只是简装,室内沙发、电视、冰箱、抽油烟机等家用设备都需客户自己配置。另外,客户需自交水电费,并每月支付社区500-900元综合服务费,作为享受社区的硬件服务及社区公共服务之用。

10月23日,合众人寿养老产品发布会在武汉市蔡甸区举行。随着合众人寿实物养老计划的推出,已经有两家险企相继进入了武汉养老地产领域,还有部分险企正在筹划进入。

一险企内部人士指出,在目前“保单+实物”这种模式中,虽然突出了养老社区的服务功能,但保险本身发挥的作用与传统的保险模式无本质区别,都是通过保险资金数量增值以期提供养老保障。

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